Invertir en bienes raíces en Estados Unidos siendo extranjero puede abrir grandes oportunidades de diversificación de patrimonio. Pero también exige comprender con claridad qué impuestos se aplican, cómo funcionan los mecanismos de retención y qué obligaciones fiscales se asumen. Este conocimiento es clave para tomar decisiones informadas, proteger el capital y maximizar valor.
¿Quién es “extranjero” a efectos fiscales en EE. UU.?
Para los fines de impuestos en EE. UU., una persona extranjera (non-resident alien) es alguien que no es ciudadano de EE. UU. ni residente fiscal bajo la prueba de presencia sustancial. Los impuestos que se aplican a sus inversiones en EE. UU. suelen ser distintos a los que aplican a ciudadanos o residentes fiscales. CBH+2H&CO+2
Principales impuestos que debe considerar un inversor extranjero
1. Impuesto sobre la renta de alquiler / ingresos
Si un extranjero posee un inmueble en EE. UU. y genera ingresos (por ejemplo, renta), estos ingresos pueden clasificarse como “efectivamente conectados” con un comercio o negocio en EE. UU. (ECI – Effectively Connected Income) o como ingresos pasivos (FDAP – Fixed, Determinable, Annual or Periodic). The Tax Adviser
- En el régimen ECI: el ingreso neto (ingreso menos gastos deducibles como mantenimiento, depreciación, impuestos, etc.) se grava a las tasas federales graduadas para individuos, que pueden llegar hasta aproximadamente 37 %. BDO+1
- En el régimen de FDAP, sin deducciones, ciertos ingresos de fuente estadounidense pueden estar sujetos a una retención fija del 30 % sobre el bruto si no se opta por el régimen de “net election”. Dentons+1
- IMPORTANTE: De manera legal y con una estrategia correctamente armada se pueden deducir muchos de estos impuestos en la propiedad adquiriendola por medio de la figura de una LLC.
2. Impuesto sobre ganancia de capital al vender el inmueble
Cuando se vende un inmueble de real estate en EE. UU., el extranjero está sujeto al impuesto por la ganancia obtenida: precio de venta menos costo de adquisición menos mejoras. Bajo la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), la ganancia de una “U.S. real property interest” se considera ECI y se grava como tal. Bloomberg Tax+2H&CO+2
Además, al momento de la venta, el comprador generalmente debe retener un porcentaje del precio bruto (actualmente 15% en la mayoría de los casos) como retención pre-pago del impuesto. BDO+1
3. Impuesto de sucesiones (estate tax) y donaciones
Los extranjeros que poseen bienes inmuebles en EE. UU. deben tener en cuenta que sus activos ubicados en EE. UU. están sujetos al impuesto federal de sucesiones. Para personas extranjeras, la exención es mucho menor que para ciudadanos. Por ejemplo se aplica una tasa que puede llegar hasta 40% sobre el valor que excede muy bajos umbrales (~US$ 60.000 de exención para no residentes) en ciertos casos. Vaster Blog+1
4. Impuestos estatales y locales
Además de los impuestos federales, cada estado puede imponer sus propios impuestos sobre renta, ganancia de capital, etc., lo que puede afectar a la inversión. Por ejemplo, un estado con alta tasa de impuestos sobre la renta podría reducir el rendimiento neto. H&CO
Estructura de propiedad y cómo puede afectar la carga fiscal
La forma en que el extranjero adquiere el inmueble (propiedad personal directa, a través de sociedad, LLC, corporación, etc.) influye mucho en los impuestos que pagará.
- Propiedad directa: la más simple, pero expone al dueño al impuesto de sucesiones y no tiene anonimato ni protección extra. H&CO+1
- A través de corporación doméstica o extranjera: puede haber tasas menores en ciertos casos, pero también doble imposición (por ejemplo: impuesto corporativo + distribución de dividendos) y complejidad adicional. CBH+1
- Mandar la retención previa (como FIRPTA) y cumplir con la declaración fiscal (por ejemplo formulario 1040-NR para individuos extranjeros) es imprescindible. H&CO+1
¿Cuáles son los pasos clave para cumplir correctamente?
- Obtener un número de identificación fiscal (ITIN) si no eres residente para poder presentar declaraciones.
- Declarar los ingresos de renta en EE. UU., aplicar deducciones si corresponde (si haces la “net election” para que tributen como ECI).
- Si vendes el inmueble, asegurar que se haya retenido el monto correspondiente bajo FIRPTA y presentar la declaración para calcular el impuesto real y la devolución si aplica.
- Evaluar la estructura de propiedad desde el inicio, considerando implicaciones de estate tax, deducciones, tipo de entidad, residencia fiscal.
- Trabajar con un asesor fiscal con experiencia en inversiones inmobiliarias internacionales para optimizar la carga fiscal y evitar sorpresas.
Conclusión
Si inviertes en EE. UU. siendo extranjero, no estás exento de impuestos: pagarás sobre los ingresos de renta, sobre ganancia de capital al vender y estarás sujeto a impuestos de sucesión en ciertos casos. La buena noticia es que con una estructura adecuada, una visión estratégica y el apoyo correcto, puedes maximizar tu rendimiento neto, minimizar riesgos fiscales y alinear la inversión con tu misión de diversificación, prosperidad y servicio.
